Acheter une passoire énergétique : bonne affaire si on prévoit des travaux ?

Les passoires thermiques, longtemps boudées par les acheteurs, suscitent aujourd’hui un nouvel intérêt. Avec des prix souvent en dessous du marché, ces logements mal isolés peuvent représenter une belle opportunité... à condition de savoir où l’on met les pieds. Alors, miser sur une passoire énergétique : bonne idée ou piège à éviter ?

H2 : Qu’est-ce qu’une passoire énergétique ?

On parle de « passoire thermique » pour désigner un logement classé F ou G sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). En clair : une passoire énergétique est un bien mal isolé, énergivore, souvent équipé d’un chauffage ancien et inefficace.

Ces logements sont non seulement coûteux à chauffer, mais aussi de plus en plus contraints par la loi : gel des loyers, interdictions de location à venir, obligation d’audit énergétique en cas de vente…

Des prix attractifs… mais pourquoi ?

Ce n’est pas un secret : ces biens se vendent moins cher que leurs équivalents mieux classés. Les acheteurs négocient facilement jusqu’à 20 à 30 % de décote sur le prix de vente.

Pourquoi ? Parce que tout le monde anticipe les travaux coûteux à réaliser. Isolation des murs, remplacement des fenêtres, changement du système de chauffage, rénovation globale : la note peut vite grimper entre 20 000 et 60 000 euros, voire plus selon la taille du bien.

L'effet de levier : acheter bas, rénover, revendre haut ?

Pour un investisseur averti ou un propriétaire occupant prêt à s’investir, une passoire thermique peut être une formidable opportunité de valorisation :

• Vous achetez en dessous du prix du marché.
• Vous réalisez des travaux éligibles aux aides de l’État.
• Vous améliorez le DPE du bien (parfois de deux ou trois lettres).
• Et vous augmentez mécaniquement la valeur de revente ou le loyer potentiel. C’est le principe de l’effet de levier immobilier : on injecte de la valeur avec des travaux bien ciblés.

Travaux : ce qu’il faut vraiment anticiper

Le piège, c’est de sous-estimer le budget. Une rénovation énergétique sérieuse va bien au-delà d’un changement de chaudière.

Il faut penser :

• Isolation (toiture, murs, planchers)
• Fenêtres double ou triple vitrage
• Ventilation (VMC)
• Chauffage performant (PAC, chaudière à condensation)
• Étanchéité à l’air

Mieux vaut faire un audit énergétique avant l’achat, ou au moins un chiffrage précis avec un artisan. Sans ça, le projet peut vite se transformer en gouffre financier.

Aides et subventions : un vrai coup de pouce

MaPrimeRénov’, Certificats d'Économie d'Énergie (CEE), TVA réduite, éco-prêt à taux zéro… Les aides ne manquent pas pour financer les travaux. Et elles peuvent alléger jusqu’à 40 à 60 % de la facture totale. Mais attention : ces aides sont conditionnées à des critères techniques et à l’intervention d’artisans certifiés RGE. Il faut donc monter le projet dans le bon ordre, dès la promesse de vente.

Conclusion : bonne affaire… mais pas pour tout le monde

Acheter une passoire thermique peut être un excellent plan, si vous avez la capacité de rénover sérieusement. C’est un pari gagnant sur le long terme : économies d’énergie, revalorisation du bien, rentabilité locative. Mais c’est aussi un projet exigeant : travaux, démarches administratives, financement… Il faut être bien entouré et savoir où l’on va. Si votre objectif est de rentabiliser un achat en valorisant le bien, alors oui, une passoire thermique peut devenir une très bonne affaire. Si en revanche vous cherchez un logement prêt à vivre sans contrainte, passez votre chemin.